机构：北京办公楼租赁市场加速重构定价逻辑

2026年1月8日，机构价逻辑仲量联行发布《2025年北京房地产市场回顾及2026年展望》报告。北京办2025年，楼租赁市北京在一系列宏观叙事中彰显韧性、场加稳健发力，速重人工智能核心产业规模持续领跑全国，构定成为新一轮产业链变革的机构价逻辑核心驱动力。“北京办公楼市场正在经历从‘下行周期’到‘重新定价’的北京办思维重置。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“市场需求的楼租赁市极度理性化与供过于求的结构性常态化正在重构供需关系及定价逻辑。”

2025年，场加北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位，速重租户议价能力不断提高。构定投资市场全年大宗成交量明显下降，机构价逻辑四季度商业零售资产的北京办关注度提高。零售地产整体需求释放受阻，楼租赁市市场表现分化加剧对项目运营能力提出了更高要求。工业物流市场在新增供应集中放量与终端需求持续疲软的双重压力下深度调整。高端酒店市场在2025年下半年面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战，但市场需求仍保持向好预期。

甲级办公楼

整体需求维持较弱水平，当前更多租户将搬迁视为一项高成本负担，而非单纯的升级机会。为避免装修及复原等一次性支出，多数企业选择在同一楼宇内续租或缩租。在此背景下，续租交易占据第四季度成交的主导地位。业主方更倾向于优先保障出租率而非维持租金水平，并有越来越多业主提供租约重组方案以留住现有租户。在非续租类交易中，医美、体检等细分领域以及人工智能应用企业正逐步显现为新兴的增量需求来源。

净吸纳量维持低位，年末空置率呈现小幅回落。截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2%，市场出现微幅改善迹象。这一变化主要得益于核心子市场部分项目的集中租赁成交，全市净吸纳量达21,790平方米，较上季度略有下滑。其中，CBD和望京区域去化表现相对较好，主要受惠于业主大幅下调租金以吸引租户。虽然2025年第四季度无大规模新增供应入市，但鉴于2026年预计将有约70万平方米的新项目集中交付，当前的去化阶段对业主稳定未来出租率至关重要。

租金调整持续深化，市场定价透明度进一步提升。当前租户议价能力达到历史高位，业主初始报价更加贴近实际可达成水平。2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% 。展望未来12个月，全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6%，反映出部分子市场租赁表现的局部企稳。然而，随着新增供应陆续入市，租金仍将面临一定下行压力。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“尽管租金调整节奏或将趋缓，但市场仍将维持租户主导格局，对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长。”

投资

2025年，北京大宗交易市场成交节奏放缓，第四季度活跃度进一步走弱。北京全年大宗成交总额录得约180亿元，较去年下降58%，亦较过去五年均值大致减半。从资产类别来看，商业零售资产相对更受资本青睐。据媒体报道，第四季度，英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，设立一支专项不动产基金，将共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心资产，英格卡将继续负责项目的管理和运营。该交易的后续进展及落地情况有待进一步关注。

中国公募REITs底层资产范围增扩至商业办公与酒店项目。中国证监会与国家发改委相继发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》及《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将超大特大城市的SafeW电脑版下载超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入试点。此举有望显著提升相关资产的市场流动性，推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“中国公募REITs市场的进一步扩围，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。“

优质零售地产

消费疲软抑制品牌扩张，但情绪价值与文化认同驱动细分赛道保持活跃。 社会消费品零售总额在2025年呈现负增长（1–11月同比下降3.1%），导致品牌拓店普遍趋于审慎，传统业态退租压力上升。与此同时，平价餐饮、IP消费、潮玩、户外等品类持续吸引高客流，反映出消费者更愿意为能引发情感共鸣、提供体验感或归属感的产品与空间买单，同时对价格的敏感度提升。在此背景下，“情绪价值+高性价比”成为驱动消费的核心逻辑。

新增供应主要集中于上半年的市区核心板块，下半年入市节奏显著放缓。2025年全年新增供应超过80万平方米，约为2024年总量的一半，仍略高于2022至2023年的年平均水平，显示市场供给正逐步回归理性。其中，第二季度单季新增供应达36万平方米，全部落位于市区核心商圈。中海大吉巷、中关村大融城等优质项目凭借精准定位与强招商能力有效承接结构性需求。进入下半年，新增供应明显收缩，且以郊区商业为主，市区市场无新项目交付，为存量资产去化提供了缓冲窗口。

租金下行压力逐渐加大，高质量运营已成为资产价值重塑的核心引擎。 在租户预算收紧与招商竞争加剧的双重作用下，截至四季度，市区市场有效租金环比下降2.5%。头部项目通过快速调改租户结构、强化内容运营维持稳定出租率与收益，而非核心资产则被迫大幅让利，市场分化走势日益清晰。“展望2026年，消费信心的实质性修复仍需宏观经济企稳与居民收入预期改善的协同推进。”仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“具备优质区位、精准客群洞察与高效运营能力的核心资产，正通过品牌焕新与业态重组率先筑底。北京零售地产市场有望加速迈入以运营能力和内容创新驱动的高质量发展新阶段。”

工业物流地产

2025年全年市场需求以成本驱动型搬迁为主，新增扩张动能有所不足。受消费复苏乏力及企业降本诉求强化影响，租户新租与扩租意愿处于低位，全年租赁活动主要由第三方物流、零售及医药企业主导的区域间搬迁构成。尽管整体需求疲弱，平谷子市场凭借更具竞争力的租金水平和高标准的仓储设施，成功吸引头部企业选址于此并租赁大面积仓储空间，成为全年为数不多的去化亮点，而顺义空港等传统成熟子市场则持续面临去化压力。

租金下行压力贯穿全年，区域价差显著收窄。2025年第四季度，市场平均净有效租金环比下降4.3%。为应对高供应与低需求环境，核心子市场业主普遍采取大幅租金折扣及更灵活的商务条款以维系出租率，导致区域间租金梯度明显压缩。随着租金持续下降，加之平谷项目性价比的提升，部分原本意向天津、廊坊的外溢租户有望出现回流趋势。纪明表示：“汽车制造、医药等对仓储品质要求较高的产业需求有望释放，成为支撑核心市场企稳的关键力量。同时，业主策略正日趋务实，通过分期入市、产品升级等方式优化供给节奏，为市场筑底修复奠定基础。“

酒店

2025年下半年，北京高端酒店市场整体表现较去年同期呈下行态势。截至10月，全市高端酒店平均入住率（OCC）与2024年同期基本持平，平均房价（ADR）与每间可出租客房收入（RevPAR）同比均下降逾4%。

从旅游市场需求来看，国庆与中秋“双节”叠加效应较为显著，带动旅游人次和旅游收入实现双增长，其中入境游客数量及国际旅游收入增长尤为突出，来自俄罗斯、韩国、澳大利亚、新西兰、东南亚等国家和地区的客源表现较为活跃。全市营业性演出活动收入实现翻倍增长，文化演艺活动已成为驱动本地住宿需求的又一大引擎。2025年，北京新签约多个大型文旅项目，包括火星人居科幻城、法拉利世界娱乐综合体等，有望在未来吸引可观的休闲、商旅客流，进一步夯实北京在全国旅游市场中的领先地位。

2025年下半年，北京高端及以上酒店新增供给5家，共计新增客房总数1,505间，供应量较2024年明显增长，标志着城区高端酒店市场格局进一步趋于成熟。展望未来两年，整体市场新增供给预计将稳步上升，其中也包含多个奢华酒店标杆项目。若这些项目成功落地，将进一步丰富市场品牌多样性。

展望未来，酒店REITs发行路径日益清晰，有望进一步推动酒店资产加速业绩修复。资产持有人愈发重视资产运营效率和现金流表现，开始为酒店资产证券化提前布局。与此同时，酒店资产交易市场迎来价格理性回调阶段，整体市场环境进入“买方窗口期”。此外，全球资本流动也将持续影响资产价值。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“尽管2025年下半年北京酒店市场面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战，但得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代，市场需求仍保持向好预期。酒店作为REITs底层资产的路径日益清晰，为达到上市要求，优化资产管理和营运现金流管理将越来越受到重视，真正形成‘融、投、建、管、退’的酒店投资闭环，从而提升优质资产的流动性和金融杠杆效能。与此同时，酒店资产证券化的稳步推进也将倒逼资产持有者更加关注资产的长期价值和持续稳健的业绩表现，并为投资者提供新的投资机会。”

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